Eine gut gelegene Altbauwohnung, die zu einem guten Preis gekauft wurde, kann zu einem finanziellen Fiasko werden, wenn das Energieeffizienz-Diagramm ein G-Siegel zeigt. Seit dem 1. Januar 2025 dürfen Wohnungen mit der Klassifizierung G+ nicht mehr vermietet werden. In Immobilien zu investieren, bedeutet 2024 und darüber hinaus zunächst zu überprüfen, ob man die angestrebte Immobilie tatsächlich ohne umfangreiche Renovierungsarbeiten sofort nach der Unterzeichnung vermieten kann.
Energieetikett und Mietinvestitionen: der Filter vor dem Kauf
Es gibt immer noch attraktive Angebote auf dem Papier mit einer verlockenden Bruttorendite für Immobilien der Klassen F oder G. Der regulatorische Zeitplan ist jedoch klar: Nach den seit Januar 2025 für die Vermietung verbotenen G+ folgen die Wohnungen der Klassen G und dann F. Eine energieintensive Immobilie zu kaufen, ohne die Kosten für die Dämmung, den Austausch der Fenster oder die Modernisierung der Heizungsanlage einzuplanen, bedeutet, von Anfang an ein Risiko für Leerstand einzugehen.
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Konkrete Empfehlungen besagen, dass man den DPE (Energieausweis) bereits vor dem ersten Besichtigungstermin anfordern sollte. Wenn die Immobilie in der Klasse F ist, müssen die Renovierungskosten mit einem RGE-Handwerker geschätzt werden, und es muss überprüft werden, ob der Betrag die Rentabilität negativ beeinflusst. Eine Immobilie der Klassen D oder E, auch wenn sie beim Kauf etwas teurer ist, bietet oft eine bessere Sichtbarkeit auf mittlere Sicht.
Spezialisierte Ressourcen helfen, solche Projekte zu strukturieren: Auf der Webseite Conseil Invest finden sich Werkzeuge, um Immobilieninvestitionsstrategien je nach Käuferprofil zu vergleichen.
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Immobilienkreditzinsen 2025: Was die Banken wirklich verlangen
Die durchschnittlichen Zinssätze für neue Wohnkredite sind im Jahr 2025 auf unter 3,5 % gefallen, nach einem Höchststand von etwa 4 % Ende 2023. Die Entspannung ist real, aber sie verdeckt eine Verschärfung der Vergabekriterien, die das Leben für Erstinvestoren komplizierter macht.
Die Banken wenden strikt die maximale Verschuldungsquote von 35 % an. Sie verlangen mehr Eigenkapital und bevorzugen unbefristete Arbeitsverhältnisse mit entsprechender Betriebszugehörigkeit. Bei einer Mietinvestition werden die prognostizierten Mieteinnahmen nur zu 70 % in die Berechnung der Verschuldung einbezogen, was die Kreditaufnahme mechanisch verringert.
Was das in der Praxis bedeutet: Man kann nicht mehr auf eine Finanzierung von 110 % zählen, wie es vor einigen Jahren üblich war. Es wird zur Norm, ein Eigenkapital einzuplanen, das mindestens die Notarkosten (und idealerweise einen Teil des Kaufpreises) abdeckt. Ohne dieses Eigenkapital wird die Akte oft abgelehnt oder mit ungünstigen Bedingungen versehen.
Simulieren, bevor man nach einer Immobilie sucht
Man spart Zeit, indem man über einen Kreditvermittler oder einen Kreditfähigkeitsrechner geht, bevor man Besichtigungen durchführt. Das ermöglicht es, ein realistisches Budget festzulegen und zu vermeiden, sich auf eine Immobilie zu bewerben, die außerhalb der eigenen Möglichkeiten liegt. Die Höhe der monatlichen Raten, die Laufzeit des Kredits und der verbleibende Lebensunterhalt sollten vor jedem Kaufangebot klar festgelegt werden.
Mietrendite: Berechnung der Nettorendite, nicht der Bruttorendite
Die Mehrheit der Investitionsangebote hebt eine Bruttorendite hervor. Diese Zahl spiegelt nicht die Realität dessen wider, was man tatsächlich erhalten wird. Die Nettorendite berücksichtigt die Grundsteuer, die Betriebskosten, die Versicherung und den Leerstand.
Hier sind die Posten, die systematisch von der jährlichen Bruttomiete abgezogen werden sollten, um ein realistisches Bild zu erhalten:
- Grundsteuer, die von Gemeinde zu Gemeinde stark variiert und in einigen Mittelstädten ein bis zwei Monatsmieten ausmachen kann
- Nicht erstattungsfähige Betriebskosten (Fassadenrenovierung, Dach, Aufzug), die beim Kauf oft unterschätzt werden
- Verwaltungskosten, wenn man an eine Agentur delegiert, in der Regel zwischen 6 und 8 % der eingezogenen Mieten
- Rücklage für Leerstand und Mietausfälle, die üblicherweise auf einen Monat Miete pro Jahr festgelegt wird
Nachdem diese Posten abgezogen wurden, kann eine Immobilie, die mit 7 % brutto ausgezeichnet ist, unter 4 % netto fallen. Das ist nicht abschreckend, aber es verändert die Amortisationsdauer und die Relevanz der Operation im Vergleich zu anderen Anlagen wie SCPI.
Wahl des steuerlichen Status: LMNP, SCI oder klassisches Immobilienregime
Der Status, unter dem man die Immobilie hält, beeinflusst direkt die Besteuerung der Mieteinnahmen. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt, da der beste Status von der Höhe der Mieten, dem Gesamtvermögen und der Übertragungsstrategie abhängt.
Das LMNP-Regime (nicht professioneller möblierter Vermieter) bleibt beliebt für die möblierte Vermietung. Es ermöglicht eine bilanzielle Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars, was das zu versteuernde Ergebnis über mehrere Jahre erheblich senkt. Im Gegenzug erfordert es eine genauere Buchhaltung und den Wechsel zum tatsächlichen Regime.
Die SCI mit Körperschaftsteuer (IS) eignet sich eher für Investoren, die die Einnahmen in der Struktur kapitalisieren möchten, ohne sie sofort auszuschütten. Sie erleichtert auch die Übertragung von Anteilen. Der Nachteil: Der Gewinn bei der Veräußerung wird auf der Grundlage des Nettobuchwerts berechnet, was nach mehreren Jahren der Abschreibung eine hohe Besteuerung zur Folge haben kann.
Reales Immobilienregime
Für die unmöblierte Vermietung ermöglicht das reale Immobilienregime den Abzug von Zinsen, Renovierungsarbeiten und Kosten. Wenn man in den ersten Jahren umfangreiche Arbeiten durchführen muss, erzeugt dieses Regime ein steuerliches Defizit, das auf das Gesamteinkommen anrechenbar ist, innerhalb der von der Steuerregelung festgelegten Grenzen. Diese Mechanik ist besonders nützlich für alte Immobilien, die eine energetische Sanierung benötigen.
Eine gut strukturierte Mietimmobilieninvestition basiert auf drei konkreten Entscheidungen: der energetischen Qualität der Immobilie, der tatsächlichen Finanzierungskapazität und dem steuerlichen Status, der zur eigenen Situation passt. Wenn man einen dieser Parameter vernachlässigt, reicht das aus, um eine auf dem Papier rentable Operation in eine Quelle finanziellen Stresses über Jahre hinweg zu verwandeln.