Un appartamento antico ben posizionato, acquistato al giusto prezzo, può diventare un pozzo senza fondo se il diagnostic di prestazione energetica mostra un’etichetta G. Dal 1° gennaio 2025, gli immobili classificati G+ non possono più essere affittati. Investire nel settore immobiliare nel 2024 e oltre significa prima di tutto verificare che si potrà effettivamente affittare l’immobile senza dover affrontare lavori di ristrutturazione pesanti fin dalla firma.
Etichetta energetica e investimento locativo: il filtro prima dell’acquisto
Si incontrano ancora annunci attraenti sulla carta, con un rendimento lordo allettante, per immobili classificati F o G. Il calendario normativo è però chiaro: dopo i G+ vietati all’affitto dal gennaio 2025, seguiranno gli immobili classificati G e poi F. Acquistare un immobile energivoro senza preventivare l’isolamento, la sostituzione degli infissi o l’adeguamento del sistema di riscaldamento significa integrare un rischio di vacanza locativa fin dall’inizio.
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In concreto, si consiglia di richiedere il DPE anche prima della prima visita. Se l’immobile è in F, è necessario quantificare i lavori con un artigiano RGE e verificare che l’importo non faccia scivolare la redditività in negativo. Un immobile classificato D o E, anche leggermente più costoso all’acquisto, offre spesso una migliore visibilità a medio termine.
Risorse specializzate permettono di inquadrare questo tipo di progetto: si trovano su sito Conseil Invest strumenti per confrontare le strategie di investimento immobiliare in base al profilo di ciascun acquirente.
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Tassi di credito immobiliare nel 2025: cosa richiedono realmente le banche
I tassi medi dei nuovi mutui abitativi sono scesi sotto il 3,5 % nel 2025, dopo un picco intorno al 4 % alla fine del 2023. Il rilascio è reale, ma nasconde un inasprimento dei criteri di concessione che complica la vita ai primi investitori.
Le banche applicano rigorosamente il tasso di indebitamento massimo del 35 %. Richiedono un maggior apporto personale e privilegiano i profili con contratto a tempo indeterminato e anzianità. Per un investimento locativo, i redditi locativi previsti vengono considerati solo per il 70 % nel calcolo dell’indebitamento, il che riduce meccanicamente la capacità di prestito.
Cosa cambia in pratica: non si può più contare su un finanziamento al 110 % come era comune qualche anno fa. Prevedere un apporto che copra almeno le spese notarili (e idealmente una parte del prezzo) diventa la norma. Senza questo apporto, il dossier viene spesso rifiutato o accompagnato da condizioni poco favorevoli.
Simulare prima di cercare un immobile
Si risparmia tempo passando attraverso un mediatore o un simulatore di capacità di prestito prima di visitare. Questo permette di fissare un budget realistico ed evitare di posizionarsi su un immobile fuori portata. L’importo delle rate mensili, la durata del prestito e il resto da vivere devono essere messi nero su bianco prima di qualsiasi offerta d’acquisto.
Redditività locativa: calcolare il rendimento netto, non il lordo
La maggior parte degli annunci di investimento mette in evidenza un rendimento lordo. Questo numero non riflette la realtà di ciò che si percepirà. Il rendimento netto integra la tassa fondiaria, le spese condominiali, l’assicurazione e la vacanza locativa.
Ecco i costi da dedurre sistematicamente dall’affitto annuale lordo per ottenere un’immagine fedele:
- Tassa fondiaria, che varia notevolmente da un comune all’altro e può rappresentare uno o due mesi di affitto in alcune città medie
- Spese condominiali non recuperabili (facciate, tetto, ascensore), spesso sottovalutate al momento dell’acquisto
- Spese di gestione locativa se si delega a un’agenzia, generalmente tra il 6 e l’8 % degli affitti incassati
- Accantonamento per vacanza locativa e insoluti, che si fissa abitualmente a un mese di affitto all’anno
Una volta sottratti questi costi, un immobile pubblicizzato al 7 % lordo può scendere sotto il 4 % netto. Non è un deterrente, ma cambia la durata di ammortamento e la pertinenza dell’operazione rispetto ad altri investimenti come le SCPI.
Scelta del regime fiscale: LMNP, SCI o regime fondiario classico
Il regime sotto cui si detiene l’immobile condiziona direttamente la tassazione dei redditi locativi. I ritorni variano su questo punto, poiché il miglior regime dipende dall’importo degli affitti, dal patrimonio globale e dalla strategia di trasmissione.
Il regime LMNP (locatore non professionale di immobili arredati) rimane popolare per la locazione arredata. Permette di ammortizzare contabilmente l’immobile e il mobilio, il che riduce notevolmente il risultato imponibile per diversi anni. In cambio, impone una contabilità più rigorosa e il passaggio al regime reale.
La SCI a IS (imposta sulle società) è più adatta agli investitori che desiderano capitalizzare i redditi nella struttura senza distribuirli immediatamente. Facilita anche la trasmissione delle quote. Lo svantaggio: la plusvalenza alla rivendita è calcolata sul valore netto contabile, il che può generare una tassazione pesante dopo diversi anni di ammortamento.
Regime fondiario reale
Per la locazione nuda, il regime fondiario reale consente di dedurre gli interessi di prestito, i lavori e le spese. Quando si hanno lavori importanti da realizzare nei primi anni, questo regime genera un deficit fondiario imputabile sul reddito globale, nel limite fissato dalla normativa fiscale. Questa meccanica è particolarmente utile per gli immobili antichi che necessitano di una ristrutturazione energetica.
Un investimento immobiliare locativo ben strutturato si basa su tre arbitrati concreti: la qualità energetica dell’immobile, la reale capacità di finanziamento e il regime fiscale adatto alla propria situazione. Trascurare anche solo uno di questi parametri è sufficiente a trasformare un’operazione redditizia sulla carta in una fonte di stress finanziario per anni.