Die Notarkosten bezeichnen die Gesamtsummen, die bei der Unterzeichnung eines Immobilienverkaufsvertrags gezahlt werden. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro für eine Bestandsimmobilie belaufen sich diese Kosten auf etwa 16.000 Euro. Der größte Teil dieser Summe vergütet nicht den Notar: Sie finanziert Steuern, die an den Staat und die Kommunen abgeführt werden.
Unterschiede zwischen den Landkreisen bei den Grunderwerbsteuern seit 2025
Das Finanzgesetz für 2025 hat den Landkreisen die Möglichkeit eröffnet, den Satz der Grunderwerbsteuer (DMTO) vorübergehend anzuheben. Diese Maßnahme wurde im Land jedoch nicht einheitlich umgesetzt. Je nach Landkreis, in dem sich das Haus befindet, kann der endgültige Betrag der Erwerbsnebenkosten für dasselbe Objekt zu 200.000 Euro um mehrere Hundert Euro variieren.
Ergänzende Lektüre : Die wichtigsten technischen Schwierigkeiten mit der Playstation 5 - Umfassender Leitfaden für Spieler
Diese lokale Variable verändert die Situation für Käufer, die Immobilien in benachbarten Landkreisen vergleichen. Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags sollte man den im betreffenden Landkreis geltenden DMTO-Satz überprüfen, um das Gesamtbudget zu verfeinern. Aktuelle Informationen sind auf den Seiten der Finanzverwaltung einsehbar.
Wenn man sich für die Notarkosten für ein Haus im Wert von 200.000 Euro interessiert, wird diese landkreisbezogene Dimension viel zu oft zugunsten eines nationalen Durchschnittswertes vernachlässigt, der die tatsächlichen Unterschiede verschleiert.
Weiterlesen : Praktischer Leitfaden: Erfolgreiche Verlegung von Betonrasenplatten für Ihren Außenbereich
Steuern, Auslagen, Gebühren: Anatomie des Gesamtbetrags
Der Begriff „Notarkosten“ umfasst drei verschiedene Posten. Ihr jeweiliges Gewicht zu verstehen, ermöglicht es zu wissen, wohin das Geld fließt und wo man eingreifen kann.
- Die Grunderwerbsteuern stellen den größten Teil dar, etwa vier Fünftel des Gesamtbetrags. Es handelt sich um Steuern, die vom Notar im Auftrag des Staates, des Landkreises und der Gemeinde eingezogen werden.
- Die Auslagen entsprechen den Kosten, die vom Notariat für die Durchführung der administrativen Verfahren vorgelegt werden: Baugenehmigung, Veröffentlichung des Verkaufs beim Grundbuchamt, eventuell ein Vermessungsingenieur. Ihr Anteil stellt einen bescheidenen Teil des Gesamtbetrags dar.
- Die Notargebühren sind die eigentliche Vergütung des Notars. Sie werden nach einem regulierten Tarif berechnet, gestaffelt nach dem Verkaufspreis. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro überschreitet diese Vergütung nicht ein Fünftel der Gesamtkosten.
Die Immobilien-Sicherheitsabgabe, die an die Staatskasse für die Registrierung des Dokuments gezahlt wird, kommt zu diesen drei Posten hinzu. Ihr Betrag bleibt im Vergleich zu den Grunderwerbsteuern begrenzt.
Notarkosten beim Neubau: Ein reduzierter Satz, der nuanciert werden muss
Für eine Neubauwohnung liegen die Erwerbsnebenkosten bei etwa 2 bis 3 % des Verkaufspreises, im Gegensatz zu 7 bis 8 % bei Bestandsimmobilien. Dieser Unterschied erklärt sich durch die steuerliche Struktur: Der Käufer zahlt die Mehrwertsteuer auf den Preis der Immobilie, was die Grunderwerbsteuern senkt.
Ein Neubau zum Preis von 200.000 Euro hat daher deutlich niedrigere Notarkosten als ein Bestandskauf zum gleichen Preis. Der Unterschied kann mehrere Tausend Euro betragen, was den Eigenkapitalbedarf der Bank verändert.
Achtung vor zusätzlichen Kosten beim Neubau
Mehrere Leitfäden beschränken sich darauf, den reduzierten Satz des Neubaus mit dem vollen Satz des Bestands zu vergleichen. Dieser Vergleich lässt einen Punkt außer Acht: Die Garantiegebühren im Zusammenhang mit der Finanzierung (Hypothek oder Darlehensprivileg) und mögliche steuerpflichtige Nebenkosten können die Gesamtkosten des Erwerbs erhöhen. Der reduzierte Satz der Notarkosten spiegelt nicht immer die tatsächlichen Gesamtkosten der Transaktion wider.
Notargebühren: Ein gestaffelter Tarif, der 2025 gilt
Die Notargebühren sind durch Dekret festgelegt und gelten einheitlich in allen Notariaten in Frankreich. Der Tarif funktioniert nach gestaffelten Prozentsätzen: Der angewandte Satz sinkt, je höher der Verkaufspreis ist.
Für eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro durchläuft die Berechnung mehrere aufeinanderfolgende Stufen, jede mit ihrem eigenen Prozentsatz. Der Notar kann diesen Teil nicht frei berechnen: Er ist streng geregelt.
Mögliche Ermäßigung auf die Gebühren
Seit 2021 kann der Notar eine Ermäßigung auf seine Gebühren für den höchsten Verkaufspreis gewähren. Diese Ermäßigung, die durch die Vorschriften begrenzt ist, muss allen Kunden des Notariats über einen bestimmten Zeitraum hinweg gleichmäßig gewährt werden. Vor der Unterzeichnung zu fragen, ob das Notariat diese Ermäßigung anbietet, bleibt das einzige direkte Verhandlungsmittel bezüglich der Notarvergütung.
Erwerbsbudget: Die Kosten bereits im Finanzierungsplan einbeziehen
Die Banken betrachten die Notarkosten als einen Posten, der mit Eigenmitteln finanziert werden muss. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro für eine Bestandsimmobilie bedeutet dies, dass eine erhebliche Summe mobilisiert werden muss, bevor überhaupt über den Preis der Immobilie gesprochen wird.
Wenn dieser Posten nicht bereits in der ersten Kreditberechnung berücksichtigt wird, besteht die Gefahr einer Diskrepanz zwischen dem geschätzten Budget und dem tatsächlichen Budget. Ein Käufer, der mit 200.000 Euro alles inklusive rechnet, muss in Wirklichkeit ein günstigeres Objekt ins Auge fassen, um die Erwerbsnebenkosten zu decken, oder über zusätzliches Eigenkapital verfügen.
Die Notarkosten sind im Falle eines schnellen Verkaufs nicht rückforderbar. Im Gegensatz zum Preis der Immobilie, der an Wert gewinnen kann, sind die Steuern und Gebühren, die bei der Unterzeichnung gezahlt werden, endgültig beglichen. Dieser Punkt ist besonders wichtig für Käufer, die einen kurzfristigen Verkauf in Betracht ziehen.
Der genaue Betrag hängt von der Art der Immobilie (Bestand oder Neubau), dem Landkreis und dem geltenden Gebührenverzeichnis ab. Anstatt sich auf einen generischen Prozentsatz zu verlassen, bleibt die Nutzung eines aktualisierten Simulators mit dem DMTO-Satz des betreffenden Landkreises die zuverlässigste Methode, um die tatsächliche Rechnung vorherzusagen.