Een goed gelegen oud appartement, gekocht voor een goede prijs, kan een put worden als het energieprestatiecertificaat een label G toont. Sinds 1 januari 2025 mogen woningen met een G+ classificatie niet meer verhuurd worden. Investeren in vastgoed in 2024 en daarna betekent eerst controleren of je het beoogde pand daadwerkelijk kunt verhuren zonder zware renovatiewerkzaamheden direct na de ondertekening.
Energie-label en huurinvestering: het filter voor de aankoop
We komen nog steeds aantrekkelijke advertenties tegen op papier, met een aantrekkelijke bruto opbrengst, voor panden met een classificatie F of G. De regelgeving is echter duidelijk: na de G+ die sinds januari 2025 niet meer verhuurd mogen worden, volgen de woningen met een classificatie G en daarna F. Een energie-intensief pand kopen zonder de isolatie, de vervanging van de kozijnen of de upgrade van het verwarmingssysteem te budgetteren, betekent een risico op leegstand vanaf het begin integreren.
Zie ook : De beste praktijken om uw Outlook-account te beveiligen: tips en trucs
Concreet wordt aangeraden om de DPE al vóór de eerste bezichtiging op te vragen. Als het pand een F-classificatie heeft, moet je de kosten van de werkzaamheden inschatten met een RGE-aannemer en controleren of het bedrag de rentabiliteit niet negatief beïnvloedt. Een pand met een D- of E-classificatie, zelfs iets duurder bij aankoop, biedt vaak een betere zichtbaarheid op middellange termijn.
Gespecialiseerde bronnen helpen om dit soort projecten te kaderen: op de site Conseil Invest vind je tools om vastgoedbeleggingsstrategieën te vergelijken op basis van het profiel van elke koper.
Ook interessant : Hoe schrijf je goed "heb vertrouwen in jezelf": tips om veelvoorkomende fouten te vermijden
Hypotheekrente in 2025: wat banken echt eisen
De gemiddelde rentes voor nieuwe hypotheken zijn in 2025 weer onder de 3,5 % gezakt, na een piek rond de 4 % eind 2023. De ontspanning is reëel, maar verbergt een verstrenging van de toekenningscriteria die het leven van eerste investeerders bemoeilijkt.
De banken passen strikt de maximale schuldratio van 35 % toe. Ze eisen meer eigen inbreng en geven de voorkeur aan profielen met een vast contract en anciënniteit. Voor een huurinvestering worden de verwachte huurinkomsten slechts voor 70 % meegenomen in de schuldratio-berekening, wat de leencapaciteit mechanisch vermindert.
Wat dit in de praktijk verandert: je kunt niet meer rekenen op een financiering van 110 % zoals enkele jaren geleden gebruikelijk was. Het is de norm geworden om een eigen inbreng te voorzien die minimaal de notariskosten dekt (en idealiter een deel van de prijs). Zonder deze inbreng wordt het dossier vaak afgewezen of onderworpen aan ongunstige voorwaarden.
Simuleren voordat je een pand zoekt
Je bespaart tijd door via een makelaar of een simulatie van leencapaciteit te gaan voordat je gaat bezichtigen. Dit stelt je in staat om een realistisch budget vast te stellen en te voorkomen dat je je op een onbetaalbaar pand positioneert. Het bedrag van de maandlasten, de looptijd van de lening en het resterende leefgeld moeten zwart op wit worden vastgelegd voordat je een aankoopaanbieding doet.
Huurrendement: bereken het netto rendement, niet het bruto
De meeste investeringsadvertenties benadrukken een bruto rendement. Dit cijfer weerspiegelt niet de realiteit van wat je zult ontvangen. Het netto rendement omvat de onroerendezaakbelasting, de kosten van de vereniging van eigenaren, de verzekering en de leegstand.
Hier zijn de posten die systematisch van de jaarlijkse bruto huur moeten worden afgetrokken om een getrouwe weergave te krijgen:
- Onroerendezaakbelasting, die sterk varieert van gemeente tot gemeente en in sommige middelgrote steden kan oplopen tot één of twee maanden huur
- Niet-terugvorderbare kosten van de vereniging van eigenaren (gevelrenovatie, dak, lift), vaak onderschat bij de aankoop
- Beheerkosten als je deze aan een bureau uitbesteedt, meestal tussen de 6 en 8 % van de ontvangen huren
- Voorziening voor leegstand en wanbetaling, die gewoonlijk op één maand huur per jaar wordt vastgesteld
Eenmaal deze posten afgetrokken, kan een pand dat met 7 % bruto wordt weergegeven, onder de 4 % netto zakken. Dit is niet onoverkomelijk, maar het verandert de afschrijvingsduur en de relevantie van de operatie in vergelijking met andere beleggingen zoals SCPI’s.
Kies de fiscale status: LMNP, SCI of klassiek onroerend goed regime
De status waaronder je het pand bezit, bepaalt direct de belastingheffing op de huurinkomsten. De meningen hierover verschillen, omdat de beste status afhangt van de hoogte van de huren, het totale vermogen en de overdrachtsstrategie.
Het LMNP-regime (niet-professionele verhuurder van gemeubileerde woningen) blijft populair voor gemeubileerde verhuur. Het stelt je in staat om het pand en het meubilair boekhoudkundig af te schrijven, wat het belastbare resultaat gedurende meerdere jaren sterk vermindert. In ruil daarvoor vereist het een striktere boekhouding en de overstap naar het werkelijke regime.
De SCI met vennootschapsbelasting (IS) is meer geschikt voor investeerders die de inkomsten in de structuur willen kapitaliseren zonder deze onmiddellijk uit te keren. Het vergemakkelijkt ook de overdracht van aandelen. Het nadeel: de meerwaarde bij verkoop wordt berekend op de netto boekwaarde, wat een zware belasting kan opleveren na meerdere jaren van afschrijving.
Reëel onroerend goed regime
Voor ongemeubileerde verhuur stelt het reële onroerend goed regime je in staat om de rente op leningen, de werkzaamheden en de kosten af te trekken. Wanneer je in de eerste jaren belangrijke werkzaamheden moet uitvoeren, genereert dit regime een onroerend goed tekort dat kan worden afgetrokken van het totale inkomen, binnen de door de fiscale regelgeving vastgestelde limieten. Deze mechaniek is bijzonder nuttig voor oude panden die een energetische renovatie vereisen.
Een goed gestructureerde huurvastgoedinvestering steunt op drie concrete afwegingen: de energiekwaliteit van het pand, de werkelijke financieringscapaciteit en de fiscale status die is aangepast aan de situatie. Het negeren van één van deze parameters is voldoende om een op papier rendabele operatie te transformeren in een bron van financiële stress gedurende jaren.