Um apartamento antigo bem localizado, comprado a um bom preço, pode se tornar um buraco financeiro se o diagnóstico de desempenho energético mostrar um rótulo G. Desde 1º de janeiro de 2025, os imóveis classificados como G+ não podem mais ser alugados. Investir em imóveis em 2024 e além é, antes de tudo, verificar se será possível alugar o imóvel desejado sem incorrer em grandes obras de renovação logo após a assinatura.
Rótulo energético e investimento locativo: o filtro antes da compra
Ainda encontramos anúncios atraentes no papel, com um rendimento bruto tentador, para imóveis classificados como F ou G. O calendário regulatório, no entanto, é claro: após os G+ proibidos para locação desde janeiro de 2025, os imóveis classificados como G e depois F seguirão. Comprar um imóvel energeticamente ineficiente sem orçar a isolação, a substituição das janelas ou a atualização do sistema de aquecimento é integrar um risco de vacância locativa desde o início.
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Concretamente, recomenda-se solicitar o DPE antes mesmo da primeira visita. Se o imóvel estiver classificado como F, é necessário orçar as obras com um profissional RGE e verificar se o valor não compromete a rentabilidade. Um imóvel classificado como D ou E, mesmo ligeiramente mais caro na compra, muitas vezes oferece uma melhor visibilidade a médio prazo.
Recursos especializados permitem estruturar esse tipo de projeto: no site Conseil Invest, encontramos ferramentas para comparar estratégias de investimento imobiliário de acordo com o perfil de cada comprador.
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Taxas de crédito imobiliário em 2025: o que os bancos realmente exigem
As taxas médias dos novos créditos habitacionais caíram para menos de 3,5% em 2025, após um pico em torno de 4% no final de 2023. O alívio é real, mas esconde um endurecimento dos critérios de concessão que complica a vida dos investidores de primeira viagem.
Os bancos aplicam rigorosamente a taxa de endividamento máxima de 35%. Eles exigem mais aporte pessoal e privilegiam perfis com contrato de trabalho por tempo indeterminado e experiência. Para um investimento locativo, os rendimentos locativos previstos são considerados apenas até 70% no cálculo de endividamento, o que reduz mecanicamente a capacidade de empréstimo.
O que isso muda na prática: não se pode mais contar com um financiamento de 110% como era comum há alguns anos. Prever um aporte que cubra, no mínimo, as taxas de cartório (e idealmente uma parte do preço) se torna a norma. Sem esse aporte, o dossiê é frequentemente recusado ou acompanhado de condições pouco favoráveis.
Simular antes de buscar um imóvel
Ganha-se tempo passando por um corretor ou um simulador de capacidade de empréstimo antes de visitar. Isso permite definir um orçamento realista e evitar se posicionar em um imóvel fora de alcance. O valor das parcelas, a duração do empréstimo e o restante a viver devem ser colocados em preto e branco antes de qualquer oferta de compra.
Rentabilidade locativa: calcular o rendimento líquido, não o bruto
A maioria dos anúncios de investimento destaca um rendimento bruto. Esse número não reflete a realidade do que se receberá. O rendimento líquido inclui o imposto predial, as taxas de condomínio, o seguro e a vacância locativa.
Aqui estão os itens a serem sistematicamente deduzidos do aluguel anual bruto para obter uma imagem fiel:
- Imposto predial, que varia bastante de uma cidade para outra e pode representar de um a dois meses de aluguel em algumas cidades médias
- Taxas de condomínio não recuperáveis (fachada, telhado, elevador), frequentemente subestimadas na compra
- Taxas de gestão locativa se delegadas a uma agência, geralmente entre 6% e 8% dos aluguéis recebidos
- Provisão para vacância locativa e inadimplência, que normalmente se fixa em um mês de aluguel por ano
Uma vez subtraídos esses itens, um imóvel anunciado a 7% bruto pode cair abaixo de 4% líquido. Isso não é impeditivo, mas altera a duração de amortização e a pertinência da operação em relação a outros investimentos, como os SCPI.
Escolha do status fiscal: LMNP, SCI ou regime fundiário clássico
O status sob o qual se detém o imóvel condiciona diretamente a tributação dos rendimentos locativos. Os retornos variam nesse ponto, pois o melhor status depende do valor dos aluguéis, do patrimônio global e da estratégia de transmissão.
O regime LMNP (locador não profissional mobiliado) continua popular para locação mobiliada. Ele permite amortizar contabilmente o imóvel e o mobiliário, o que reduz fortemente o resultado tributável por vários anos. Em contrapartida, impõe uma contabilidade mais rigorosa e a transição para o regime real.
A SCI à IS (imposto sobre as sociedades) é mais adequada para investidores que desejam capitalizar os rendimentos na estrutura sem distribuí-los imediatamente. Ela também facilita a transmissão de cotas. A desvantagem: a mais-valia na revenda é calculada sobre o valor líquido contábil, o que pode gerar uma tributação pesada após vários anos de amortização.
Regime fundiário real
Para a locação não mobiliada, o regime fundiário real permite deduzir os juros do empréstimo, as obras e as taxas. Quando se tem obras importantes a serem realizadas nos primeiros anos, esse regime gera um déficit fundiário que pode ser compensado com a renda global, dentro do limite estabelecido pela regulamentação fiscal. Essa mecânica é particularmente útil para imóveis antigos que necessitam de uma renovação energética.
Um investimento imobiliário locativo bem estruturado baseia-se em três arbitragens concretas: a qualidade energética do imóvel, a capacidade de financiamento real e o status fiscal adequado à sua situação. Negligenciar um único desses parâmetros é suficiente para transformar uma operação rentável no papel em uma fonte de estresse financeiro por anos.