De notariskosten verwijzen naar het totaalbedrag dat wordt betaald bij de ondertekening van een vastgoedverkoopakte. Bij een aankoop van 200.000 euro in de bestaande bouw vertegenwoordigen deze kosten ongeveer 16.000 euro. Het grootste deel van dit bedrag is geen vergoeding voor de notaris: het financiert belastingen die aan de staat en de lokale overheden worden doorgegeven.
Departementale verschillen in de overdrachtsbelasting sinds 2025
De begrotingswet voor 2025 heeft de mogelijkheid geopend voor de departementen om tijdelijk het tarief van de overdrachtsbelasting (DMTO) te verhogen. Deze maatregel is niet uniform toegepast op het grondgebied. Afhankelijk van het departement waar het huis zich bevindt, kan het uiteindelijke bedrag van de aankoopkosten voor hetzelfde goed van 200.000 euro variëren met enkele honderden euro’s.
Ook interessant : Praktische gids: het succesvol leggen van beton grasdallen voor uw buitenruimte
Deze lokale variabele verandert de situatie voor kopers die woningen in aangrenzende departementen vergelijken. Voordat men een compromis ondertekent, kan het controleren van het door het betreffende departement toegepaste DMTO-tarief helpen om het totale budget te verfijnen. De actuele informatie is te vinden op de pagina’s van de belastingdienst.
Wanneer men zich verdiept in de notariskosten voor een huis van 200.000 euro, wordt deze departementale dimensie te vaak verwaarloosd ten gunste van een gemiddeld nationaal percentage dat de werkelijke verschillen verdoezelt.
Aanvullende lectuur : De voordelen van een vacuüm machine
Belastingen, uitgaven, vergoedingen: anatomie van het totale bedrag
De term “notariskosten” omvat drie verschillende posten. Het begrijpen van hun respectieve gewicht maakt het mogelijk om te weten waar het geld naartoe gaat en waar actie mogelijk is.
- De overdrachtsbelastingen vormen het grootste deel, ongeveer vier vijfde van het totaal. Dit zijn belastingen die door de notaris worden geïnd namens de staat, het departement en de gemeente.
- De uitgaven komen overeen met de kosten die door het notariskantoor zijn voorgeschoten voor het uitvoeren van administratieve procedures: stedenbouwkundig attest, publicatie van de verkoop bij de dienst voor onroerend goed, eventuele landmeter. Hun aandeel vertegenwoordigt een bescheiden fractie van het geheel.
- De vergoedingen van de notaris vertegenwoordigen zijn eigenlijke vergoeding. Ze worden berekend volgens een gereguleerd tarief, in schijven die proportioneel zijn aan de verkoopprijs. Bij een aankoop van 200.000 euro overschrijdt deze vergoeding niet een vijfde van het totaal van de kosten.
De bijdrage voor onroerend goed veiligheid, betaald aan de staatskas voor de registratie van de akte, komt bovenop deze drie posten. Het bedrag blijft beperkt in vergelijking met de overdrachtsbelastingen.
Notariskosten bij nieuwbouw: een verlaagd tarief dat nuance verdient
Voor een nieuwbouwwoning liggen de aankoopkosten rond de 2 tot 3 % van de verkoopprijs, tegenover 7 tot 8 % bij bestaande bouw. Dit verschil wordt verklaard door de fiscale structuur: de koper betaalt btw over de prijs van het goed, wat de overdrachtsbelastingen vermindert.
Een nieuwe aankoop van 200.000 euro heeft dus aanzienlijk lagere notariskosten dan een oude aankoop voor hetzelfde bedrag. Het verschil kan enkele duizenden euro’s bedragen, wat de behoefte aan eigen inbreng die door de bank wordt geëist, verandert.
Let op bijkomende kosten bij nieuwbouw
Verschillende gidsen beperken zich tot het tegenoverstellen van het verlaagde tarief van nieuwbouw aan het volle tarief van bestaande bouw. Deze vergelijking laat één punt onvermeld: de garantie kosten die verband houden met de financiering (hypotheek of voorrecht van de geldschieter) en eventuele belastbare bijlagen kunnen de totale aankoopkosten verhogen. Het verlaagde tarief van de notariskosten weerspiegelt niet altijd de werkelijke totale kosten van de transactie.
Vergoedingen van de notaris: een tarief per schijf van toepassing in 2025
De vergoedingen worden vastgesteld bij decreet en zijn identiek van toepassing in alle notariskantoren in Frankrijk. Het tarief werkt met proportionele schijven: het toegepaste percentage daalt naarmate de verkoopprijs stijgt.
Voor een goed van 200.000 euro doorloopt de berekening verschillende opeenvolgende schijven, elk met zijn eigen percentage. De notaris kan deze partij niet vrijelijk in rekening brengen: deze is strikt gereguleerd.
De mogelijke korting op de vergoedingen
Sinds 2021 kan de notaris een korting geven op zijn vergoedingen voor de hoogste schijf van de verkoopprijs. Deze korting, die door de regelgeving is beperkt, moet op dezelfde manier worden toegepast voor alle klanten van het kantoor gedurende een bepaalde periode. Vragen of het kantoor deze korting toepast voordat je ondertekent blijft de enige directe onderhandelingsmogelijkheid over de notariskosten.
Aankoopbudget: de kosten integreren vanaf het financieringsplan
De banken beschouwen de notariskosten als een post die uit eigen middelen moet worden gefinancierd. Bij een aankoop van 200.000 euro in de bestaande bouw betekent dit dat er een aanzienlijk bedrag moet worden gemobiliseerd voordat er zelfs maar over de prijs van het goed kan worden gesproken.
Als deze post niet wordt geïntegreerd in de eerste lening simulatie, kan dit leiden tot een discrepantie tussen het geschatte budget en het werkelijke budget. Een koper die mikt op 200.000 euro all-in, moet in werkelijkheid een goed van lagere waarde zoeken om de aankoopkosten te absorberen, of over een extra inbreng beschikken.
De notariskosten zijn niet terugvorderbaar bij een snelle verkoop. In tegenstelling tot de prijs van het goed, die kan stijgen in waarde, zijn de belastingen en vergoedingen die bij de ondertekening zijn betaald definitief voldaan. Dit punt weegt bijzonder zwaar voor kopers die overwegen op korte termijn te verkopen.
Het exacte bedrag hangt af van het type goed (oud of nieuw), het departement en het geldende vergoedingen tarief. In plaats van te vertrouwen op een generiek percentage, blijft het gebruik van een actuele simulator met het DMTO-tarief van het betreffende departement de meest betrouwbare methode om de werkelijke factuur te anticiperen.